Briefgrundschuld: Was bedeutet Grundschuld mit und ohne Brief?

Die Briefgrundschuld ist ein als Sicherheit für einen Kredit oder ein anderes Gläubiger-Schuldner-Verhältnis genutztes Grundpfandrecht. Dieses Pfandrecht auf den Grund als Sicherheit für die Bank oder einen ähnlichen Kreditgeber wird für das entsprechende Grundstück ins Grundbuch oder in den Schuldbrief eingetragen. Der Name Briefgrundschuld beruht auf der Tatsache, dass das Pfandrecht durch einen Brief belegt wird. Das unterscheidet die Briefgrundschuld von der reinen Grundbuchschuld (auch Buchgrundschuld), welche ohne Schuldbrief auskommen kann. Details und weitere Förmlichkeiten regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Grundschuld mit und ohne Brief

Die Briefgrundschuld ist nach deutschem Recht eigentlich der Regelfall. In der Praxis der Kreditvergabe und der Sicherheiten bei einem Darlehen aber ist sie häufig eher eine Ausnahme. Ob es sich um eine Briefgrundschuld oder um eine Buchgrundschuld handelt, das wird aus der Eintragung im Grundbuch ersichtlich. So muss nach den Paragraphen §§ 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 2 Satz 3 BGB entweder eine „Grundschuld“ oder eine „Grundschuld ohne Brief“ eingeschrieben werden. Die Briefgrundschuld als solche regeln die Paragraphen §§ 1192 Abs. 1, 1116 BGB als solche.

Vorteile und Nachteile der Briefgrundschuld

Wird ein Brief zur Grundschuld erstellt, dann hat das einen maßgeblichen Vorteil: die Grundschuld wird nicht im Grundbuch eingetragen und ist so für Dritte nicht ersichtlich. Jedoch ist die Erstellung des Briefes durch das Grundbuchamt wesentlich teurer als der einfachere Eintrag ins Grundbuch. Das Grundbuchamt veranschlagt rund 25% höhere Kosten für den Brief. Selbiger wird durch ein Aufgebotsverfahren dann für kraftlos erklärt, wenn er verloren geht.

Bestellung und Löschung der Grundschuld

Der Begriff Bestellung meint im Zusammenhang mit einem Kredit die Zustimmung des Kreditnehmers zur Belastung seines Grundstücks als Sicherheit für die Bank oder den entsprechend anderweitigen Kreditgeber. Die Grundbuchbestellung ist notariell und öffentlich zu beglaubigen, damit sie offiziell zu einer Eintragung oder zu einem Brief führen kann. Die Löschung der Grundschuld geht nur vonstatten wenn sowohl der Grundschuldbrief als auch die Bewilligung zur Löschung durch den Gläubiger / Kreditgeber vorliegt. Kann der Brief nicht vorgelegt werden, wird oben erwähntes Aufgebotsverfahren nötig.

Größtes Risiko: Zwangsvollstreckung

Im Falle der Ausstellung eines Grundschuldbriefes sowie auch bei einer Grundschuld, die lediglich im Grundbuch verankert ist, besteht natürlich die Gefahr der Zwangsvollstreckung von Grund und Immobilie, wenn der Schuldner die Tilgung des Kredits nicht mehr zahlen kann. Kommt er also, anders gesagt, seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, dann kann die Bank die Briefgrundschuld / Grundschuld nutzen, um eine Zwangsvollstreckung zur Aufbringung der nötigen finanziellen Mittel durchzuführen. Gibt es mehrere Grundbuchsicherheiten, dann werden sie in Reihenfolge der Eintragung durch erwirkte Mittel abgezahlt.

Abtretung der Grundschuld mit Brief

Die Briefgrundschuld kann beispielsweise beim Verkauf von Grundstück und Immobilie an den neuen Besitzer übertragen bzw. abgetreten werden. Die Abtretung ist vergleichsweise einfach und sollte zum Schutz des Abtretenden notariell festgehalten und beglaubigt werden. Im Grundbuch wird das Abtreten der Zahlungspflichten für einen Kredit oder für andere Verbindlichkeiten nicht zwingend festgehalten. Besonders dann nicht, wenn nur der Grundschuldbrief, nicht aber das Grundstück den Besitzer wechselt. Häufiger ist allerdings die Abtretung unter Gläubigern, wenn beispielsweise die Forderungen im Zuge einer Fusion an eine neu entstehende Bank übergehen.

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